Crédito imobiliário muito barato causa explosão no preço dos imóveis na França

Os juros do crédito imobiliário atingiram em julho o valor mais baixo dos últimos 70 anos na França: 1,2% ao ano, sem contar com o seguro cobrado pelos bancos que concedem os empréstimos. Essa taxa é menor do que a inflação de 1,4% registrada nos primeiros meses de 2019, ou seja, o empréstimo quase não tem custo porque o acréscimo do seguro também é baixo.

Preço dos imóveis em Paris aumentou 62,5% em dez anos contra 12% de inflação no mesmo período. REUTERS/Philippe Wojazer

O financiamento barato é resultado da política monetária flexível do Banco Central Europeu (BCE), que diminuiu o custo do dinheiro para os bancos, e de uma concorrência acirrada entre os estabelecimentos para atrair clientes.

O que deveria ser uma ótima notícia para quem sonha com a casa própria, tornou-se um pesadelo para quem busca comprar um apartamento na região metropolitana de Paris. O preço do metro quadrado tem aumentado de forma desproporcional, muito acima da inflação e da evolução dos salários.

Em Paris, o preço médio do metro quadrado ultrapassou € 10.000 no primeiro trimestre – estamos falando de mais de R$ 44.000. Em bairros de alto padrão, como Saint-Germain-des-Près, o metro quadrado chega a ser cotado a mais de € 22.000, quase R$ 100.000.

Para efeito de comparação, em São Paulo, que é uma cidade cara, o metro quadrado em bairros nobres como Itaim e Vila Olímpia custa de R$ 13.000 a R$ 19.000 – para apartamentos com vagas na garagem.

Em Paris, além desse preço estratosférico do imóvel, as vagas na garagem costumam ser vendidas à parte e também são caríssimas. Tem gente que vive de aluguel de garagens, outro gênero rentável de investimento.

Escassez de oferta não justifica explosão nos preços

O desequilíbrio entre a oferta de bens e a procura não justifica esse aumento contínuo, segundo analistas do setor. Atualmente, o mercado está paralisado por falta de imóveis em alguns bairros da capital. O fato é que a França tem um sistema fiscal vantajoso para quem investe em imóveis e coloca os apartamentos para alugar durante um período prolongado, de no mínimo nove anos. Esse modelo alimenta a especulação e facilita a concentração de renda dos proprietários.

O investidor tem acesso ao crédito imobiliário a juros baixos à condição de colocar o bem em locação. Com a renda do aluguel, o proprietário reembolsa o banco e ainda obtém um abatimento no imposto de renda. Nos últimos anos, muita gente investiu em apartamentos para locação na plataforma Airbnb, a ponto de a prefeitura de Paris ter declarado uma guerra contra a empresa americana e esses proprietários.

Uma conjunção de fatores favoreceu esse ambiente de especulação. Em dez anos, o preço dos imóveis em Paris aumentou 62,5%, contra uma inflação acumulada de pouco mais de 12% no mesmo período.

Trabalho fixo

Hoje, um casal com renda mensal de € 6.000, cerca de R$ 26.500, não consegue mais comprar um imóvel na capital, mesmo com o financiamento barato. Quem consegue, pega crédito para pagar em 25 anos. Os bancos ainda são exigentes e só concedem empréstimo para quem tem contrato de trabalho fixo. Quem tem contrato temporário ou é autônomo dificilmente consegue adquirir a casa própria. O mercado de imóveis na região parisiense é disputado por estrangeiros, investidores e milionários franceses que vivem da renda imobiliária.

Paris é uma cidade que acolhe muitos estudantes de outras regiões do país, além de universitários do exterior. Nesta sexta-feira (16), o Sindicato Nacional dos Estudantes (Unef) revelou que o custo médio do aluguel de uma quitinete na capital alcançou € 830 euros, quase R$ 3.700. Já faz algum tempo que as famílias com crianças pequenas, que precisam de mais espaço, têm deixado a cidade para morar na periferia. Mas a especulação imobiliária também chegou a municípios próximos, desde que foi anunciado o projeto de ampliação das linhas de metrô nos subúrbios.

O caso de Issy-les-Molineaux, um subúrbio colado ao 15° distrito de Paris, é edificante: o preço do metro quadrado aumentou 22% neste ano.

Agências internacionais

Os corretores imobiliários exultam. A multiplicação de imobiliárias na região metropolitana já concorre com as padarias, as famosas "boulangeries" parisienses. As pequenas agências de bairro praticamente desapareceram para dar lugar a grandes redes de imobiliárias, muitas delas internacionais. Em um quarteirão em Paris, é possível encontrar cinco agências concorrentes num percurso de 100 metros.

As caixas de correio dos parisienses são inundadas de propaganda de corretores se oferecendo para fazer avaliações gratuitas dos bens. Eles dizem ter clientes à procura de um apartamento, dispostos a pagar um valor geralmente bem superior ao preço do metro quadrado no local. Sabe-se que os corretores pagam comissões aos zeladores de prédios para conquistar potenciais vendedores.

Os anúncios imobiliários em sites e jornais praticamente não têm mais utilidade, porque os bens mais procurados são vendidos em um dia. Formam-se filas para visitar os apartamentos. O comprador precisa manter um contato estreito com o corretor, para ser chamado a visitar o imóvel antes da publicação do anúncio de venda. Um apartamento que passa uma semana num site imobiliário é considerado encalhado.

Imposto criado por Macron decepciona

Na terça-feira (13), uma reportagem no canal 2 (France 2) exibiu um primeiro balanço do Imposto sobre a Fortuna Imobiliária (IFI), criado pelo presidente Emmanuel Macron, em substituição ao Imposto de Solidariedade sobre a Fortuna (ISF), uma reforma controversa.

Essa reportagem revelou que, no ano passado, 132 mil pessoas pagaram o IFI, enquanto o imposto sobre todo tipo de patrimônio (ISF), que foi suprimido, era pago por 358 mil contribuintes. A receita do IFI gerou aos cofres do Estado três vezes menos (€ 1,3 bilhão) do que o antigo imposto sobre a fortuna (€ 4,2 bilhões em 2017). Na volta das férias de verão, Macron vai ser cobrado por essa reforma.